注文住宅の相談にお越しいただく際に、多くの方からいただく質問が、「建てる土地が決まってないんですが間取りの相談は出来るんですか？」という内容です。
実際にご相談にお越しいただいている方は半分以上の方が土地無しの状況です。
弊社には不動産部門があり、土地をお持ちでない方は土地購入からお手伝いができますので、どなたでもお気軽にご相談いただけます。住宅会社ですので土地建物セットでのご提案をいたします。
ご希望のお家がイメージ出来てから、そのお家に合った土地探しといった計画も可能ですので、「平屋に住みたい」「広い庭が欲しい」「大人数で暮らしたい」といったご要望がある際もご相談ください。
新築で家を建てる時に両親や祖父母の所有する土地を提供してもらえる場合があります。
その際によく問題になるのが「地目」です。
「地目」とはその土地が何のための土地なのか？という事を明確にしてある情報で、登記され、管理されています。
その土地が、市街化区域内の「宅地」で登録されていれば問題なく、そのまま家を建てることができます。
「雑種地」などの場合にも地目変更登記をすれば問題なく家を建てることができます。
しかし、問題になるのはその「地目」が「田、畑」になっている場合で、つまり農地に住宅を建てるということになります。
この場合は、「農地」を「宅地」に変える農地転用という手続きが必要になります。
新築の住宅を建てるために「市街化調整区域」の土地を購入する場合に注意しなければならないポイントがあります。
「市街化区域」が市街化を図るべき区域とされるのに対して「市街化調整区域」は市街化を抑制すべき区域とされています。
市街化調整区域の土地は建築するために許可が必要となります。
※公民館や診療所など一定の建築物を除く。
上記の場合の建替えなどの場合は建築の許可を得ることができますが、条件がつくことがあります。
建築の許可の下りている土地を購入する場合でも名義変更後に許可申請が下りて、はじめて建築ができるようになります。
市街化区域の土地よりも費用や時間がかかることを覚えておきましょう。
市街化調整区域の土地売買代金の支払い時期を許可が下りてからという契約にすることも多くみられます。
一番重要なのは住宅が建築できるという許可が下りているのか、また許可が本当におりるのかということです。
許可が下りていないと住宅ローンの借入もできません。
また、建築の許可が下りていても市街化調整区域の土地ということで下記の様なことが起こる場合があります。
また市街化調整区域内でも20ヘクタール以上の開発行為で開発審査会から計画的な市街化を図る上で支障がないと認められた場合には許可されることがあります。
市街化調整区域内での宅地分譲や建売分譲が絶対にできないということではありません。
市街化調整区域の土地は市街化区域の土地物件よりも売買金額が安く、不動産会社が土地の建築に関わる詳細を知らずに物件情報だけを持ってくる場合もあります。
市街化調整区域内の土地を買おうとする場合は本当に建築の許可が下りる土地かどうかなど、注意深くならなければいけません。
購入後に建物を建てることが可能かどうかは役所で自分で確認することできます。
南面道路付けの土地物件は特に人気のある物件です。
新築で注文住宅を建てようと考えている方以外にも、不動産会社自体も建売物件を建てて販売したり、建築条件をつけたりして利益を伸ばすために欲しい物件です。
南面道路付けの土地に人気が集まるのはやはり日当たりが好いというのが一番の理由です。
しかし注意しなければいけないことがいくつかあります。
南側の道路と土地の高低差がない場合には、南に面した部屋は通行人の視線が気になる場合があります。
また庭や洗濯物も見えてしまうということもあります。
こうした場合の対策として目隠しの設置が必要です。
また２階にリビングを設置することもひとつの工夫で、視線を気にすることなくリビングを明るくすることができます。
一般に南面道路付きの土地だと日当たりがいいと思われがちですが当然、デメリットもあります。
南面道路付きの土地だと間取りとして台所や浴室などの水まわりを北側に配置することが多くなります。
そのため水まわりの給排水の配管が長くなり、その分の建築コストが高くなってしまいます。
南面道路にかかわらず、日当りやプライバシーの確保などはプランの工夫でカバーできることもあります。
また日の差し込む角度は季節によって変化するので、そういったことを踏まえながら土地周辺の環境を考慮して建物の配置や窓の位置などを新築のお家作りのプランに反映させていきましょう。
新築で注文住宅を建てるために土地を探しているけど「なかなか土地を決め切れない。」という方は多いようです。
そういった方の多くは土地を探して入るが「もっといい土地が見つかるのでは」と考えていらっしゃるのではないのでしょうか？
土地は『探し』始めるとなかなか先に進めません。
土地探しの条件として｢南面道路」は人気があります。
この南面道路を希望条件として土地を探すとなかなか「南向きのいい土地」が見つからないといって決まらない人もいるようです。
実際のところは人気のある良い条件の土地は流通に乗らないという事もあります。
それは何故でしょうか？
それは、人気があったり、条件のいい土地物件はお客様に情報を見せる前に一早く不動産業者が自らおさえてしまうことがあります。
不動産業者は自ら物件をおさえる理由はその土地物件に建売住宅を建てたり、建築条件付にして販売するからです。
その方が土地の仲介をするだけよりも不動産業者も利益を得られるからです。
不動産業者も条件の良い物件はおさえる、そんな状況下でもようやく南面側道路の物件情報を手にし、土地を見に行ってもあまり気乗りがせず、まだ他の土地を探そうとする人も少なくありません。
そして家造りのタイミングを逃してしまう方もいらっしゃいます。。
重要なポイントは、土地は『探す』のではなく『選ぶ』ことが大切なのです！
今、不動産市場に出ている限りある土地物件の中から自分や家族が一番満足できる土地物件はどれだろうと考えることです。
「他にもまだいい物件が出てくるのではないか？」という考え方は新築の家造りを長引かせる理由の１つになります。
確かに拘りたい「立地」や「広さ」などの条件はあると思います。
その中で優先順位の高い条件とそうでない、妥協できる条件があるはずです。
一番大切な条件は何なのかということを家族できちんと話し合って決めておきましょう。一番大切な条件だけを考えて不動産市場に出ている土地物件の中から土地を選択することはさほど難しくないのかもしれません。
例えば、「立地」なのか「広さ」なのか「価格」なのか・・・。
ここにこだわりたい！というポイントがみつかれば、土地を選ぶのもそんなに難しいことではなくなります。
また前述にもありますが、好条件の土地は不動産業者が抑えてしまうことがありますが、不動産業者と密に連絡を取っていれば、他のお客様より先に教えてくれることもあります。
昔から「住めば都」という言葉がありますが、新築でお家を建てる場合はどこに住むかということよりも、どのような家を建てて満足できる暮らしができるかだと思います。
分譲地や住宅密集地域内の土地を新築のために購入する場合に気になるのは隣家との距離です。
民法234条の規定によると、
「プライバシー保護の観点から隣地境界線から５０センチメートル離して建物を建築しなければならない。」
ということになっています。
またバルコニーも注意しなければいけないようです。
民法と同じ規定でバルコニーの外壁から５０センチメートルを確保するように指導する特定行政庁もありますし、プライバシー保護という点では目隠しを設置するように指導される場合もあります。
基礎部分を隣地境界線から５０ｃｍ離していたとしても、バルコニーの出幅が５０センチメートル以上だと越境してしまうことになります。
バルコニーの出幅や向きにも注意が必要です。
隣家の了承を得れば規定の５０センチメートルより近くてもいいようですが、土地の形状にもよりますが、いくら隣家の了解を得たからと言っても、隣接しすぎて窓やリビング、浴室、給湯器の位置などの配置によりお互いに気を使うことも出てくると思います。
やはり生活する上で、適切な距離というものがあります。
土地の形状や面積、間取りや配置もよく考えた上での家造りのプランを考えていきましょう。
インターネットなどで土地を見ていると、『建築条件付』というキーワードを見かけることがあるかと思います。
建築条件付の土地とは主に売主が住宅会社や不動産業者である際に、指定の住宅会社で定められた期間内にお家を建築する条件が付いた土地のことです。
建築条件付きの売土地の場合、その周辺の地域相場と比べて金額が安く設定されていることがほとんどなので、エリアを絞って土地を検討している方などにとっては魅力的に見えるかもしれません。
しかし注意しなければいけないことがいくつかあります。
「エリア優先」のマイホーム計画であれば良いのですが建物にこだわりたい場合などは指定される住宅会社がどういった家を建てているのか？を前もって確認しておきましょう。
また、土地だけの金額に目を向けず建物を含めた総予算もチェックしておかなければいけません。土地が安くても、最終的に支払うのは建物や諸費用を含めた総額ですから、予算内に収まる計画かどうか判断してください。
はい、もちろんです。
ご提案させていただく上で敷地の状況を確認しておくことは重要です。
道路との高さ、隣地との距離や窓の位置などを把握しておかなければ適切なプランニングはできません。
打ち合わせが進んでから金額が上がったり、住み始めたあとに近隣トラブルになってしまったりという事態にならないようにしておきましょう。